„Unsere harte Arbeit hat sich gelohnt“: Ist Renovieren der beste Weg, um Ihr Traumhaus zu bekommen? | Eigentum
W.Als Jess und Rick Sowerby 2018 mit der Suche nach ihrem ersten Zuhause begannen, hatten sie noch nicht an eine Selbsthilfe gedacht. Doch nachdem sie nach 30 Besuchen nicht das Haus ihrer Träume gefunden hatten, war es an der Zeit, ihre Pläne zu ändern.
„Ich wurde langsam entmutigt, ich dachte, wir würden nie etwas finden“, sagt Jess, 33. „Einige Häuser waren wunderschön, entsprachen aber nicht unserem Geschmack. Ich hätte ein schlechtes Gewissen gehabt, wenn ich eine neue Küche oder ein neues Badezimmer herausgerissen hätte, nur weil es uns nicht gefiel, also beschlossen wir, ein Haus zu kaufen, das wirklich Arbeit brauchte.“
Die Renovierungsprojekte waren rund 90.000 £ günstiger als schlüsselfertige Häuser (also fertige und bezugsfertige Häuser), wodurch die Sowerbys mehr Budget für das Projekt hatten. Im Februar 2019 erhielten sie die Schlüssel für ihr Reihenhaus aus den 1930er-Jahren in einer Sackgasse in Rochdale, Greater Manchester, und machten sich an die Arbeit.
„Es stand seit sechs Monaten leer und war kalt, feucht, veraltet und schimmelig. Aber es fühlte sich an wie ein Zuhause“, sagt Jess, die ihre Renovierung auf der Instagram-Seite dokumentiert hat. Das Haus, das die Farbe gebaut hat.
Da die Immobilienpreise weiter steigen, suchen viele Käufer nach Renovierungsprojekten als kostengünstige Möglichkeit, auf die Karriereleiter zu gelangen. Laut der Immobilienagentur Hamptons, die Grundbuchdaten analysiert hat, kostete das durchschnittliche Haus für einen Erstkäufer im August dieses Jahres 229.094 £. Im August 2015 kostete es 156.453 £.
Bei Reparaturbedarf können die Kosten jedoch deutlich unter dem Durchschnitt liegen.
Etwa 7 % der auf der Immobilien-Website Zoopla gelisteten Immobilien sind Neubauimmobilien. Wales, der Südosten Englands sowie Yorkshire und Humber sind die Regionen mit den meisten Immobilien in dieser Kategorie, wobei Häuser mit zwei oder drei Schlafzimmern die häufigsten Renovierungsprojekte auf dem Portal sind.
Der Mangel an Optionen in Ihrer Region ist ein weiterer Grund, warum sich manche für eine Immobilie entscheiden, die renoviert werden muss.
Steve Lees von der Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics) sagt: „Doer-Upper sind eine echte Chance für eine tiefgreifende Modernisierung, und Sie können einen echten Mehrwert schaffen, indem Sie die Energieeffizienzbewertung der Immobilie verbessern.“
„Letztendlich ist es die Möglichkeit, Ihr Zuhause zu Ihrem eigenen zu machen.“
Wo soll ich anfangen?
Wenn Sie diese Reise beginnen und potenzielle Immobilien prüfen, gibt es mehrere Dinge zu beachten.
Lees sagt, Sie sollten sich über die Gegend und die örtlichen Dienstleistungen informieren. Berücksichtigen Sie Aspekte wie Verkehrsanbindung, Kriminalitätsrate und Schulen, genau wie bei jedem Hauskauf. Und schauen Sie sich frühere Transaktionspreise für ähnliche Immobilien in der Nähe an.
Betrachten Sie als nächstes die Struktur. „Schauen Sie sich innerlich und äußerlich um. Nutzen Sie alle Sinne“, sagt er.
„Achten Sie auf offensichtliche Mängel: Risse in den Wänden, an der Decke, Anzeichen von Feuchtigkeit. Gibt es irgendetwas, das Sie davon abhält, eine Hypothek aufzunehmen? Manche Kreditgeber akzeptieren bestimmte Bauarten nicht.“
Für jede Immobilie, die größere Arbeiten erfordert, lohnt es sich, eine Bauuntersuchung durchzuführen. Dies wird mögliche Probleme identifizieren und Ihnen helfen, ein Budget und einen Zeitplan für die Renovierung zu formulieren.
Konzentrieren Sie sich bei der Betrachtung von Immobilien auf Layout und Fluss, sagt Jess Sowerby. Und denken Sie an Elemente, deren Änderung schwierig oder teurer ist, wie z. B. Wände und Fenster.
„Denken Sie daran, dass eklige Tapeten, schreckliche Teppiche und Farben nicht von Dauer sind“, sagt er. „Es geht um die Knochen des Hauses: die Dinge, die wichtig sein werden.“
Das Sowerby-Haus benötigte eine neue Elektroinstallation; Es war feucht und alle Wände mussten verputzt bzw. verputzt werden. Die Teppiche mussten ersetzt werden; die Tapete blätterte ab; und die ursprünglichen Türen und Treppen waren zugemauert, sodass sie abgetragen, geschliffen und verspachtelt werden mussten.
Die größten Kosten verursachte eine Erweiterung: rund 35.000 £, einschließlich dreier großer Oberlichter und Falttüren. Außerdem gaben sie 2.500 £ für eine neue Haustür und die umliegenden Fenster sowie 6.000 £ für die Installation neuer Kabel aus.
Aber nicht alle Arbeiten erfordern einen so hohen Aufwand. Malen und Dekorieren gehören zu den einfachsten und wirtschaftlichsten Möglichkeiten, einem Zuhause seinen Stempel aufzudrücken. Laut Zoopla kostet die Dekoration eines Hauses etwa 2.495 £ und etwas mehr als 3.500 £ für eine einfache Gartenrenovierung.
Um den Wert zu steigern, stellen Sie historische Merkmale wieder her, insbesondere wenn die Immobilie über 100 Jahre alt ist. Die Händlersuche-Website Checkatrade schätzt, dass die Aufarbeitung von Türen, Böden und Kaminen den Wert um bis zu 30 % steigern kann.
Eine Erweiterung ist nicht billig, aber der zusätzliche Platz wird auf jeden Fall einen Mehrwert schaffen. Laut Checkatrade kann ein eingeschossiger Ausbau den Wert eines Hauses zwischen 5 und 8 % steigern, ein Dachausbau sogar 20 %. Mittlerweile kann die Installation von Solarmodulen Ihre Energiekosten senken und einen Mehrwert schaffen – bis zu 14 %, so die Website.
Jess und Rick Sowerby, die während der Arbeit ein Haus in der Nähe gemietet hatten, nutzten YouTube- und Instagram-Videos, um neue Fähigkeiten zu erlernen. Wenn Sie einen Handwerker vor Ort haben, folgen Sie ihm oder fragen Sie einen örtlichen Bauhandwerker um Rat.
Wenn Sie einen Großteil oder die gesamte Arbeit selbst erledigen, können Sie die Kosten senken, müssen aber damit rechnen, dass die Arbeit länger dauert. Jess und Rick erledigten einen Großteil der Arbeit selbst und stellten Fachleute für Elektro-, Sanitär- und Erweiterungsarbeiten ein.
„Durch den DIY-Weg haben wir etwa 15.000 Pfund gespart, aber ich wünschte, ich hätte gewusst, wie lange es dauern würde. Ich ging von etwa sechs Monaten aus, war aber naiv“, sagt Jess.
einen Rücken habenplanen
Jedes Budget braucht einen Notfall. Lees empfiehlt, zusätzlich 15–20 % für Nebenkosten einzukalkulieren.
Chris Husson-Martin von der Salisbury-Filiale der Immobilienagentur Hamptons sagt: „Unerwartete Probleme treten immer auf, insbesondere bei Gegenständen, die nicht sofort sichtbar sind, wie etwa Strom oder Abwasser.
„Ein Kunde entdeckte ein Loch unter den Fliesen in seiner Küche. Sie verwandelten es schließlich in ein atemberaubendes Objekt, aber solche Überraschungen können sich erheblich auf Budgets und Zeitpläne auswirken, wenn man nicht vorbereitet ist.“
Die größten unerwarteten Kosten für die Sowerbys waren 5.000 £ für die Installation von Pfählen für ihre Erweiterung, nachdem sie gewarnt worden waren, dass es bei Nichtbeachtung zu Bodensenkungen kommen könnte. Beim Pfählen handelt es sich um den Bau einer Art Tieffundament, bei dem typischerweise Stahl- oder Betonsäulen in den Boden gebohrt oder gerammt werden.
Sie sollten prüfen, ob Sie Hilfe zur Deckung der Kosten erhalten können, sagt Husson-Martin. „Für Sanierungen, etwa für Isolierungen und Heizungsmodernisierungen, stehen verschiedene staatliche Zuschüsse und Darlehen zur Verfügung.“
Einige Kommunen bieten Käufern und Eigenheimbesitzern Leerstandszuschüsse an, um sie bei der Renovierung einer Immobilie zu unterstützen, die schon seit langem leer steht. Die Beträge und Förderkriterien variieren jedoch. Erkundigen Sie sich daher bei Ihrer örtlichen Behörde.
Und einige Käufer möchten möglicherweise eine grüne Hypothek in Betracht ziehen: Einige Kreditgeber bieten einen niedrigeren Zinssatz oder eine Rückerstattung an, wenn Energieeffizienzverbesserungen vorgenommen werden.
Wenn Sie außerhalb des Geländes wohnen, können Sie dem Staub entfliehen, sind aber mit zusätzlichen Kosten verbunden. Möglicherweise müssen Sie während der Arbeiten einen Platz in der Nähe mieten und auch für Dinge wie die vorübergehende Lagerung Ihrer Sachen aufkommen. Für eine leer stehende Immobilie kann eine Hausratversicherung teurer sein.
Nach 15 Monaten harter Arbeit zogen die Sowerbys im Mai 2020 in ihr Haus. Das Paar, jetzt Eltern des einjährigen Guy, kaufte das Haus für 155.000 £ und gab 50.000 £ für die Renovierung aus. Im August wurde sein Haus auf 350.000 Pfund geschätzt.
„Es ist schön zu wissen, dass sich unsere harte Arbeit gelohnt hat“, sagt Jess. „Aber wir haben nicht vor, umzuziehen. Wenn Sie Ihr ganzes Herzblut in etwas gesteckt haben, warum sollten Sie es dann verkaufen? Ich bin zu sentimental.“
Drei Jobs, die Sie kosten könnten
das Dach „Ein beschädigtes Dach kann zu Feuchtigkeit, Schimmel und schlechter Energieeffizienz führen, ist aber oft schwer zu erkennen“, sagt Alex Peters von Checkatrade. Überprüfen Sie die Außenfliesen und suchen Sie nach Rissen oder Wasserschäden im Dachboden. Eine Dachinspektion kostet etwa 250 £ und eine Drohneninspektion etwa 200 £.
Asbest Asbest, ein bis in die 1970er Jahre häufig verwendetes Material, kann nur von Fachleuten sicher entfernt werden. Stellen Sie daher die Arbeit sofort ein, wenn Sie den Verdacht haben, dass Asbest vorhanden ist. Seien Sie vorsichtig mit alten Vinyl- oder Linoleumfliesen, Elektrogeräten oder Isolierungen. Eine Asbestuntersuchung kostet zwischen 200 und 1.000 £, die Entfernung kostet in der Regel zwischen 950 und 3.750 £.
Strukturelle Schäden Überprüfen Sie vor der Auswahl der Anstrichfarben die strukturelle Integrität der Immobilie. „Identifizieren Sie tragende Wände und beheben Sie etwaige Risse, Wasserschäden oder Fundamentprobleme, bevor Sie mit anderen Projekten beginnen, da diese Ihre Gesamtplanung beeinträchtigen können“, sagt Peters.
Erneuerungsmathematik
Durchschnittliche Kosten für gängige Jobs laut Checkatrade:
Neue Zentralheizung Durchschnittliche Kosten für die Installation einer Gasanlage: 5.250 £, einschließlich Arbeitsaufwand.
Neuverkabelung der Elektrizität Durchschnittlich 6.225 £ zzgl. MwSt. für ein Haus mit drei Schlafzimmern (einschließlich Arbeitskosten) oder 4.800 £ zzgl. MwSt. für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern (einschließlich Arbeitskosten).
Mauern einreißen Kosten für die Entfernung einer tragenden Wand: 3.300 £ zzgl. MwSt. (einschließlich Arbeitsaufwand), basierend auf Projektkosten von 1.500 £ und drei Arbeitstagen.
Abdichtung Es ist schwierig, einen Durchschnitt anzugeben, da es viele Variablen gibt. Allerdings können die Kosten für eine komplette Abdichtungsmaßnahme typischerweise bis zu 5.000 £ betragen.
Gipswände Ein kleines Zimmer: ca. 1.400 £ zzgl. MwSt. (inklusive Arbeitstag). Ein größerer Raum: etwa 2.500 £ zzgl. MwSt. (inklusive drei Arbeitstage).
Einbau von doppelt verglasten Fenstern Für ein einfaches Flügelfenster beginnt der Preis bei 500 £ und liegt im Durchschnitt bei etwa 1.000 £. Plus zwischen 250 und 300 £ pro Tag für jeden Doppelverglasungsinstallateur.
Dachreparatur 110 bis 160 £ pro Quadratmeter für einzelne Ziegel auf einem Schrägdach (variiert je nach Dachtyp und Material). Der Arbeitsaufwand kommt zuoberst und hängt von der Größe der Fläche ab.
Asbestsanierung Zwischen 950 und 3750 £ ist dies für die Entfernung von Asbestdächern. Hierbei handelt es sich um Arbeitskosten: Der Verzicht auf Einstellungen usw. ist wahrscheinlich ein zusätzlicher Kostenfaktor.
Quelle: Checkatrade
